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觸目驚心!三四線城市房地產是如何收割韭菜的?

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觸目驚心!三四線城市房地產是如何收割韭菜的?

大胡子說房


公眾號:大胡子說房丨帶你輕松玩轉房產投資





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三四線城市房地產的魔幻

三四線城市的房地產市場,真可謂是中國房地產的魔幻存在。
在房地產快速擴張的這幾年,大開發商逐漸下沉到三四線城市,他們帶來了現代化的項目規劃和以人為本的人居理念,讓原本野蠻生長的縣城,開始有了商品房意識和初現雛形的房地產市場。
但不得不說三四線城市房地產市場還是非常不成熟,而且長期以來形成了一套割韭菜的邏輯。

它非常象征性地代表了三四線房地產的普遍狀態。



三四線城市割韭菜之一—產品質量差


1. 產品設計落后,施工工藝差,質量一般
三四線城市小開發商的產品質量差,幾乎是眾所周知的事了。
在江門考察時,我們見慣了一路上都是土黃色Art Deco的住宅,在路的拐角處看到了一個黃白配色外立面,還在熱烈討論這個項目審美還過得去。

開車轉到樓下一看,這個小開發商的水平,真是一言難盡。




外立面質感很差,這個項目用的是涂料,材料之外,施工工藝也很差,外立面多處空鼓。
而且項目賣到現房已收樓入駐,卻連外立面都懶得刷洗,導致窗戶積灰嚴重。
不管從材料、工藝,還是開發商實際水平,都令人堪憂。像上面例子中說到的設計不合理、質量不過關,在縣城比比皆是。
2.社區綠化差,小區規劃差
雖然房地產這幾年整體的開發水平躍升了一大階,但三四線的房地產工藝水平仿佛與世隔絕了一般。
例如,肇慶碧桂園幸福里收購的麓園項目,小區規劃是高層呈L型將洋房圍合,高層33層,洋房10層,而整個小區規劃又沒有什么大景觀,高層活動區域小也就算了,圍合式排布洋房建得非常密,采光通風效果都非常差。




其實最好的設計應該是建高一點點,然后采用兵營式排布,或者干脆都規劃成純高層,不要建高低配。
房地產開發一直強調的產品“均好性”,在縣城變得一文不值。
現在三四線的小開發商哪里懂這些,更何況這個小區剛到連個游泳池都沒有規劃,綠化做得也是一團糟。




同行的小伙伴看到這綠化也很失望,順嘴說了句:“這綠化不會是碧桂園做的吧”。
言先生馬上來了句:“一顆大樹下面種三顆小樹,算怎么回事兒,那三顆樹如果是碧桂園種的,碧桂園可以去死了。”
往里面走一看,碧桂園自己都忍不下去了,正在把原本小開發商做的綠化鏟掉,打算重做。

而且三四線城市的很多小區,甚至連個游泳池都沒有規劃,更別說設計1樓為架空層,增加小區的公共活動空間,或者根據不同年齡段設計不同的活動區域,或者是五星配置的私家會所、夜光跑道、人車分流。

三四線城市產品設計真的是一言難盡,排布非常不合理▼





有的人可能會說,三四線城市房價就賣10000元/㎡,甚至8000元/㎡,但是房子的建安成本真的大概就幾千塊錢,多的都是地價。

造房子本身真的是一個很考究專業的事情,其實我真的不大相信,哪個縣城開發商造房子的工藝水平,突然哪天拍著腦袋就超越了現在的大開發商。


縣城割韭菜之二——項目爛尾、商業做不起來

因為縣城的項目普遍做得差,一些開發商就開始搞錯位競爭,動不動就搞個百萬方大盤,然后包裝是集住宅、公寓、酒店、商業中心一體化的城市綜合體。

買房前給你畫餅畫得巨大,讓你恨不得今天買明天就能交房進進去,享受這種大型配套帶來的便利:樓下就是大型商業廣場,中間有連鎖品牌滿足吃喝玩樂需求的mall,兩邊底商業態是當地特色小吃,類似于萬達金街。

沿街商業靠包裝,公寓就純屬靠忽悠,真是欺負當地老百姓沒有見過世面啊。
開發商需要便宜且優質的地塊,地方同樣需要政績,引進高大上的商業,有沒有來品牌愿意入駐另說,關鍵是高樓要蓋起來,亮化工程做起來,城市門面搞起來。

縣城的購房者,有的甚至連“五證”都不知道是什么,就覺得人家建這么大個售樓部,動工儀式上,“正負”官員也來出席剪彩了,怎么樣都不會爛尾跑路吧。
然后建著建著,塔吊就可能停工了,樁機就不轉了,綠色幕布上會懸掛著“工程爛尾,還我血汗錢”。
爛尾在三四線城市,真的是非常普遍的事,而且由于市場非常初級,很多連維權意識都沒有,直接認栽。
在我們走過的中山惠州江門肇慶漳州等這些小城市中,見過了太多太多的爛尾樓,綠色幕布都已經破爛不堪,外露的鋼筋已經完全繡化。哪怕位置再好,也沒有開發商愿意接手。

中山某項目▼


江門某項目▼




好的一點,就是開發商錢還沒有收全,樓還沒有蓋好,大開發商進來之后來解尸體。慘的就是一直爛尾下去了。
縣城這些小開發商很多看著房地產行業好賺錢,半路出家來搞房地產的。以前可能是搞木材開發、搞建材水泥,甚至以前是養豬養牛的。

然后手里有點錢有點政商關系,就想一口吃個大胖子,建個一鳴驚人的項目,一不小心就扯著蛋了。
事實就是這樣,在程序不透明、機制不完善、市場不成熟之下,縣城項目爛尾跑路,似乎是見怪不怪的事情了。
例如我們在肇慶,看的很多項目,都是屬于大開發商收購小開發商地塊的:

1.碧桂園豪布斯卡:碧桂園收購順寶的四期的地,物業還是沿用順寶,碧桂園不戀戰

2.碧桂園幸福里:碧桂園收購麓園的地塊,兩棟高層交付,剩下的洋房規劃極其不合理,密不透風,綠化重做。

3.龍光玖龍山:一個地塊內已有建成多棟,后來龍光收了地之后,將小區進行隔離地塊新建項目。龍光不把臨近地塊也收了,是因為價格談不攏。
中山福晟收購的某爛尾樓翻新,外立面也是一言難盡▼



就算項目和商業能夠真正建起來,大概率也是運營不起來的。
商業本身是要人口支撐的,而三四線城市本身就是人口凈流出的,根本沒有多少年輕人能支撐得起多個商圈,而老年人可能十幾年都逛著同一個商圈。
這幾年雖然房價漲,但是三四線城市的收入其實是沒有什么提高的,居民的購買力擺在那里,商業基本也是缺乏活力的。

即使是保利,都不一定可以在三四線城市做好商業。

中山保利的商業,空置嚴重,人氣冷清▼



中山保利的超市,只賣3顆包菜▼



深圳地鐵開發的南山塘朗城直連的塘朗城商業,地鐵直達、依托住宅區、商場硬件條件一流,也是拖到7月26日才開業,畢竟一旦開了虧本,想要挽救就是難于上青天。
深圳南山大學城片區的眾冠寫字樓下面的益田假日里早已建好,但就是不敢開,一直拖到最近才有了開業信息,也是怕開瞎了。
商業對人流量的要求,真的非常嚴苛。深圳尚且還擔心商業運營問題,更何況是三四線城市的商業呢?



三四線城市割韭菜之三——土地產權癥結

而且在三四線城市中,最容易引發爭議的還有土地產權問題。
例如中山的城建混亂,很大原因就是早在80年代、90年代,中山的很多地塊就已經被本地佬占據了,也就是“騙地”,批的是工業用地,用來建工廠,最后沒有建成,一直屯著。
后來看房地產行情好,就把以前屯著的地塊用來建住宅,這些地塊即使通過土地變性,按照住宅70年產權,80年代、90年代批的地,現在地塊剩下的產權時間只剩下50多年,甚至是40年。
因為土地產權就是按照批地那一刻開始計算的,并不是房子建成計算的。
雖然說現在的土地產權到期之后是可以續期的,但是這也是經過重重申請的,而且還要補齊土地出讓金。

即使你說你不會住滿這么多年,但是剩余產權時間短,你持有幾年可能還能貸款滿30年,但是你的下一任買家就不一定了,想必你的買家也會非常介意這一點,這又會非常影響房子未來的流動性。
我相信,沒有多少人會接受,你的新房房子一拿到產權證,就已經是30歲,甚至是40歲了。
而且這個不是單個地塊的問題,而是大量地塊的問題,就像為什么中山站附近至今還是香蕉林,就是因為地塊早早就已被出讓,現在想要也不回來,無法去做城市規劃。

中山站附近被小開發商屯著的土地▼



其實除了中山,大灣區的小城市、惠州、江門、肇慶都或多或少有這些土地歷史遺留問題,其實,這是中國大多數三四線城市的縮影,屯地捂地,然后遲遲不開發。
而置業顧問和中介在交易過程中,也不會刻意提示購房者其中的風險。

三四線城市房產中的雷,真的是怎么排也排不晚的,一串又一串。


三四線城市房地產割韭菜之四——大肆造新區、配套不兌現

除此之外,三四線小城市還特喜歡搞出一個規劃宏偉的新區,把城市框架拉得極其臃腫。




老城區太臃腫,建立新城區,無可厚非,可是一個人口才幾百萬的城市,有必要跑到十幾公里之外去建新城區嗎?
作為一個小城區,你造那么大新區,卻沒有人口來填滿,新區差不多就成了一個鬼城,你說有什么意義呢?
這就會發生一個現象,買了住宅,旁邊的配套遲遲建不起來,甚至人氣都非常差,所謂城市發展方向、城市新中心都是大忽悠。

更多都是各區各鎮政府各有打算,小城市的關系盤根錯節,造成是城市無法精耕細作。
而且走過這么多三四線城市,發現越小的城市越喜歡窩里橫,心不往一處使。
當然說來說去,還是領頭的要足夠強勢。


連大開發商都想快進快出的市場,你還要據守嗎?

但大開發商在縣城,其實也是很難玩得轉的。
一般來說,縣城的房地產一般是有兩套價格體系的,一套是碧桂園恒大這些大開發商為主的價格體系,一套是當地的各種野路子開發商為主的價格體系,大開發商不少也是被“去化”搞得頭疼。
大開發商愿意下沉到三四線城市,還是為了利潤,為了規模,可以快速高周轉。
最直白的原因,還是在于縣城的原生購買力實在太弱太弱,所有的營銷體系,在有限的購買力面前,轟然倒塌。
大開發商深諳在這種混亂市場下的打法就是:快進快出,不必戀戰。畢竟跑得慢了,就被埋進去了。




三四線城市不可能有持續性的需求,而開發商的打法也佐證了,三四線市場的不可持續。
在這樣的市場,最好不要碰,不然以后暴雷了躲都來不及。(靠近大城市的三四線城市除外)
可以說,三四線房地產的概念炒作、忽悠,甚至已經到了一種無法挽救的地步。
而三四線城市本身又是一個關系大于規則的社會,制度不完善,無法走市場化道路維權,這又會讓市場陷入惡性循環的狀態。
上陣子,一直傳言271家房企倒閉,而且倒下去的很多都是資金實力弱、開發水平低的三四線城市的小開發商。我覺得這反而是個好事,畢竟都是市場競爭、叢林法則之下的結果。
畢竟,雪崩之時,沒有一片雪花是無辜的。

本文地址: http://www.iglxmq.icu/bbs/viewthread.php?tid=642483 復制
反正大開發商的房子我不敢買。
反正大開發商的房子我不敢買。
zhao321 發表于 2019-11-4 00:06
嗯,所以我不敢買一線城市的房子,才選擇蝸居在四線城市
henhao
目測一堆中介準備來襲
幸福里其實無甘不堪啦。中間兩棟好鬼通風,同前邊既樓距又夠,光線都好好。綠化無感,反正唔系全部水泥就夠了,睇五出有咩問題...游泳池都五覺得系必需品,畢竟盤小有盤小既好處。人太多仲覺得難管理添。
老城區太臃腫,建立新城區,無可厚非,可是一個人口才幾百萬的城市,有必要跑到十幾公里之外去建新城區嗎?
作為一個小城區,你造那么大新區,卻沒有人口來填滿,新區差不多就成了一個鬼城,你說有什么意義呢?
這就會發生一個現象,買了住宅,旁邊的配套遲遲建不起來,甚至人氣都非常差,所謂城市發展方向、城市新中心都是大忽悠。



這么直白,你說誰呢?查水表收快遞的可以快點上門了
一線城市很多4-5W 一方的的舊樓更差,這里大多數人都是考慮是否住得下一家三口,而不是樓下有無更多活動空間,綠化標準。 買樓都會去對比,都知道哪些綠化更好的樓盤,但不是他們首要考慮的。
老城區太臃腫,建立新城區,無可厚非,可是一個人口才幾百萬的城市,有必要跑到十幾公里之外去建新城區嗎?
作為一個小城區,你造那么大新區,卻沒有人口來填滿,新區差不多就成了一個鬼城,你說有什么意義呢?
這就會發生一個現象,買了住宅,旁邊的配套遲遲建不起來,甚至人氣都非常差,所謂城市發展方向、城市新中心都是大忽悠。

看起來說得好像是那么回事,但仔細想想,進去新區發展的那么多大企業,干的熱火朝天,他們都是傻子?你能看出來的問題人家能不知道?如果你有那樣高度的眼光有何須在這賣文?
老城區太臃腫,建立新城區,無可厚非,可是一個人口才幾百萬的城市,有必要跑到十幾公里之外去建新城區嗎?
作為一個小城區,你造那么大新區,卻沒有人口來填滿,新區差不多就成了一個鬼城,你說有什么意義呢?
這 ...
xiaofeiyang888 發表于 2019-11-4 16:33
人家當然不是傻子
因為人家有容錯的資本
就算在你這里真賺不上大錢
憑借當年極低成本拿下的土地,像恒大那樣來個大優惠清貨走人便是
誰會陪你干耗等死啊?

嗯,熱火朝天
保利花園以及旗下的回遷“康康康”
搞完管廊工程,順便造個中海一號

拉皮的寶能城
還有那個400米

剩下的“高科技”企業,到現在為止吸引了多少人就業?有多少產出?
別給我找什么規劃目標
現實的基礎數據才能作為預測模型的依據
這些你倒是給我說說


三年前
一位“國寶級”的經濟智囊被隆重地請過來
人家當場憑良心說話
就是狠狠地打這個在老城20公里遠的地方建新區的規劃的臉。

三年后,你們拿什么去回答那位“國寶”的質疑?
還真能不要臉啊?
乜鳩誰吾知。
小民缺個系地。如果有地皮,使鬼買商品房。
發展商吾鳩建,有錢也舞得買。市民點都要揾間來住。
來來去去系國有不建房轉下發展商。商品房才鳩鳩屎。
塔頂定律永遠放光芒。
睇相佬只睇靚女手相、面相、八字、亦可擺閨房風水!
講得好!
老城區太臃腫,建立新城區,無可厚非,可是一個人口才幾百萬的城市,有必要跑到十幾公里之外去建新城區嗎?
作為一個小城區,你造那么大新區,卻沒有人口來填滿,新區差不多就成了一個鬼城,你說有什么意義呢?
這 ...
xiaofeiyang888 發表于 2019-11-4 16:33
進去新區發展的大企業?除了房產性質的企業,能有多少科技型大企業?說來聽聽
經濟下行,各類牛鬼蛇神都會出來,而且很有市場

我已令你快樂,你也令我癡癡醉!!
人家當然不是傻子
因為人家有容錯的資本
就算在你這里真賺不上大錢
憑借當年極低成本拿下的土地,像恒大那樣來個大優惠清貨走人便是
誰會陪你干耗等死啊?

嗯,熱火朝天
保利花園以及旗下的回遷“康康康” ...
ms14 發表于 2019-11-4 22:12
哪位國寶
一個區域的發展有支持有反對的聲音是正常的,本文說得還是比較中肯的。

更多都是各區各鎮政府各有打算,小城市的關系盤根錯節,造成是城市無法精耕細作。
而且走過這么多三四線城市,發現越小的城市越喜歡窩里橫,心不往一處使。
當然說來說去,還是領頭的要足夠強勢。
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